案件回顾

   2022年7月，苏某将其承租的水库经营权转租给高某、宋某夫妻二人，用于水产养殖。合同约定年租金125,000元，租赁期限15年，租金在每年5月20日前交付，如高某、宋某中途不干了或不按时交纳租金，需赔偿五倍的经济损失。承包初期，高某某、宋某某向水库里投放价值10万元的鱼苗，因夫妻二人对水产养殖不了解，本想着鱼苗养殖一年即可出售变现，后来却发现鱼苗需要养殖三年才能长成出售，导致高某、宋某资金无法回流，拖欠水库租金12.9万元未给付，也没有经济能力继续经营水库。2024年8月，双方签订《附加协议》，约定截至2024年9月15日，高某、宋某如不能足额交纳水库租金，苏某收回水库经营权，高某、宋某自动退出。2024年9月20日，高某、宋某因未能按约支付租金而搬离水库，苏某提起诉讼，要求高某、宋某支付所欠租金12.9万元并赔偿经济损失29万元。          

    高某、宋某辩称，其还想继续经营，退出水库是因为苏某的逼迫，其投放到水库中的价值10万元的鱼苗尚未打捞出，应当以活鱼的价值抵顶租金。苏某主张的违约金过高，其不存在实际损失。

   苏某则认为水库中活鱼的价值远不及所欠租金，并告知高某、宋某，水库里的活鱼随时可以打捞，至于是否能够出售与其无关。          

    经过现场勘查水库现状，结合本案案情，承办法官一方面从法理入手，向高某、宋某释法明理，告知其未及时支付租金已构成违约，以及需要承担的法律后果；另一方面引导当事人换位思考，说起苏某对高某、宋某昔日的关照，夫妻二人应当心怀感恩，但高某、宋某确实没有能力一次性给付所欠租金也是客观事实，苏某亦应理解二人面临的困境，最终双方均表示愿意作出让步，达成调解协议，双方解除合同，由高某、宋某分期支付租金及违约金共计16.5万元。

法官说法

   房屋租赁合同僵局，是指合同履行期限尚未届满，合同双方对于合同是否按照约定继续履行产生了较大争议，致使房屋租赁合同继续履行基础完全丧失。合同陷入僵局后，往往给守约方造成一定损失，关于损失如何承担的问题：一方面违约方应承担违约责任。当事人可以约定根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加或适当减少。另一方面守约方应当采取适当措施防止损失扩大，否则将自行承担扩大的损失。因此，破解合同僵局之道在于双方均应本着诚信原则及时止损。在发生争议后，当事人应当秉持协商理念，主动沟通化解矛盾，违约方积极承担违约责任，守约方可通过合理合法的方式解除合同，索要违约金及相应损失，同时采取适当措施防止损失进一步扩大，以尽快走出合同僵局，保障双方的权利义务。

法条链接

   《中华人民共和国民法典》

   第五百八十五条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。         

     第五百九十一条　当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。　     

     当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。